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樓市十問
2018-11-26 15:18:55
近月香港樓市急速放緩,山頂地王賣地流標,坊間及官方樓價指數均錄得持續下跌,報章的地產版更充滿二手樓「大劈價」、「出血」等嚇人標題,地產代理店舖貼滿「業主求救」等賣樓廣告,新盤也在增加優惠暗裡減價,有代理行更落刀裁員,但運房局及金管局卻指現時難以確定樓市是否下行。樓市會怎樣走?香港文匯報今次請來兩位專家,就樓市十大疑問作回應,探討今次樓市是真跌還是假跌,會跌幾多跌幾耐,市民應否買樓、應否賣樓?政府應否填海?

■文:香港文匯報記者 黎梓田、顏倫樂 圖:劉國權 攝

Q1:樓市現在是「真跌」還是「假跌」?

祥益地產總裁汪敦敬:我認為樓市屬於假跌,原因在於有達26萬個居屋申請者的購買力被凍結,而實質上購買力多於減價盤數量,加上香港樓市屬於宏觀調控市場,政府對借貸市場的限制亦相當嚴格,現時沒有人供不起樓,亦看不見出現經濟下滑,樓市不屬於泡沫爆破,極其量只是一個心理泡沫。

早前一手樓的表現就像「火車頭」一樣,較二手市場「行快幾千蚊」,事實亦證明了樓市升勢過快。另外,我不同意加息危機的說法,現時大部分銀行的存款與借貸比例為4:1,加P(加息)會令銀行蝕本,預料息口「加極有限」。

紀惠集團行政總裁湯文亮:「樓市健康就會真跌,唔健康就假跌。」政府近年積極增加供應,樓市正向健康方面前進,所以今次是真跌。當樓市成交量偏低,放盤量增加,樓價就是真實下跌,而且最近的減價成交個案不再只是質素較差的單位,當中不少屬優質單位,但「劈咗都冇人要」,都反映樓市正在真實回落。

我聽過「假跌論」,但對於支持者認為26萬新居屋申請者會有少量回流市場,我有保留。許多居屋申請只是「買樓訴求」,「需求不等於購買力」。「如果有26萬個購買力,現在啲樓就飆到阿媽都唔認得。」以前的居屋亦有大量申請者,但完成抽籤後又不見得他們會到私樓市場買樓,因為居屋與私樓的購買力絕對要分開來看。

Q2:今輪樓市下跌,預測跌幅多少?

祥益地產總裁汪敦敬:在本年3月時我已預測樓價會下調10%至15%,今年樓價升幅過急,因此亦需要調節,但這個調整來到現時應該已差不多,600萬元以下私樓已到市場谷底,料其後會「慢慢上返嚟」,到明年年底前會再創高峰。至於為什麼會以600萬元作分界線,原因在於新居屋的二人或以上家庭入息上限為5.7萬元,剛好能夠負擔到600萬元或以下的物業供款。

紀惠集團行政總裁湯文亮:估計未來兩個月樓市跌勢會比較急,預計農曆新年前(2019年2月5日前)會較今年高峰期188.64(中原指數CCL)回落15%至約160點,屬於「斷崖式下跌」,主要因為最近的大幅減價個案會陸續於樓價指數反映。但跌至160點後就會平穩,之後到明年底或會緩緩再跌5%,預測明年底樓市較今年高峰期回落20%。

Q3:預測今次跌市持續多長時間?何時完結?

祥益地產總裁汪敦敬:我認為跌市不會持續太久,雖然上車買家、財富效應及內地資金所衍生出來的購買力處於靜止狀態,但情況不會一直持續下去,一旦市場回復以往的正常成交數量,兩個星期就會「冇晒啲平盤」。我預料11月29日的26萬個居屋申請者購買力釋出後,跌市就會完結。

紀惠集團行政總裁湯文亮:預測樓市下跌周期大約一至兩年內,不會太長,主要原因是香港持續吸納內地人才。而雖然香港樓市受息口上升、中美貿易戰等問題困擾,但相信本港樓市不會急跌,因為有多項基建會推動經濟回升,如高鐵及港珠澳大橋等。

Q4:左右樓市升跌的最大因素是什麼?

祥益地產總裁汪敦敬:我認為是購買力受到居屋凍結,令市場處於一個靜止狀態。而政府亦以兩招配合大時勢,第一招就是空置稅,第二招就是增加居屋「彩池」,令「千軍萬馬」的樓價升勢剎停。另外,主導市場的包括三股購買力,包括上車購買力、財富效應衍生而來的購買力,以及內地的購買力,外圍經濟不穩加上新居屋抽籤,亦成為這三股購買力靜止的主因。

紀惠集團行政總裁湯文亮:樓市下跌的最大原因,當然是之前升得太多,樓價已貴到脫離市民的負擔能力。而最近樓市缺乏上升動力,導致轉角市出現。「樓市就是個動量守恒,即係一個陀螺,夠轉數、夠力量先會平衡。套落樓市上,當動力不足、購買力不足、成交量唔夠,樓市就會轉角,由升轉跌。」

Q5:現在市民是否應該買樓?

祥益地產總裁汪敦敬:任何有需要買樓的人都應趁機入市,而「交緊租」的人就最適合買樓,原因在於樓價已經調整了一定程度,而低息期亦仍未完結,很多人由「買不起」變成「買得起」,但如果錯過了這次調整,我們便要等很久才有第二、三個調整。

紀惠集團行政總裁湯文亮:現時並非買樓時機,因為跌勢才剛開始,以CCL來計算,目前較高位回落僅約4%,若果按最近中原地產創辦人施永青指會跌三成,即市場尚有26%未跌完,「咁你家買樓咪即係搵自己老襯?」

「換句話講,佢(施永青)叫你家唔好買樓。」建議港人目前可以考慮租樓,等樓價再跌才入市,如果一定要買,就選擇優質單位,至少「有買貴無買錯」。

Q6:現在業主是否應該賣樓?

祥益地產總裁汪敦敬:從投資角度看的話,業主應考慮是否有更好的投資,否則就不要「漫無目的,賣咗袋住先」。實際上,不少業主處於一個止賺心理,「賣嗰個唔見得好慘情」,但這種止賺心理不會出現災難式的演變。

紀惠集團行政總裁湯文亮:「你唔等錢用就唔好賣喇,唔等錢用而去賣樓根本俾人侮辱。」業主不要主動減價,因為這種行為就好像洩露「軍事秘密」,等同向代理說你急需要用錢,代理就會出盡力壓價。最後,即使你原先想平少少賣樓,最終可能演變成大劈價。

Q7:閣下作為樓市專家,於今輪樓市調整,自身投資組合有何變化?

祥益地產總裁汪敦敬:一直無停止過購買物業,但近期因「人頭」問題未有買入住宅物業,最近比較喜歡買入民生舖位,例如屯門及荃灣的舖位,今年亦有購買屯門商廈單位,但在股市波動下也有趁低位入市股票。

紀惠集團行政總裁湯文亮:自己一直買貨多出貨少,市況逆轉下只會買優質物業,今年最大宗買賣是以逾7.6億元購入中環中心19樓全層,目前的投資大部分以收租為主。

Q8:如何看未來租金升跌幅?

祥益地產總裁汪敦敬:業主不甘平賣,於是由賣轉租,同時亦有觀望中的準買家由買轉租,料短時間內租金保持平穩或微跌,但租盤最終會在3個月至半年內出現供不應求的情況,明年租金將上升。

紀惠集團行政總裁湯文亮:估計住宅租金會回落,尤其細單位,因為一手空置稅下,發展商會將手持現樓單位放租。而過去市場上不少準買家購入單位後,繼續與家人同住,新單位則出租,亦有不少富爸富媽借兒子名字買樓,最後亦將單位放租。由於租盤上升,預測租金亦會因而下跌10%至15%,但由於租金之前升幅本就落後樓市,因此今次跌幅相信亦會少過樓市。

Q9:如果樓市大跌,應否鬆綁辣招以減慢跌勢?

祥益地產總裁汪敦敬:「點解要救市?平啲唔好咩?」不過我認為政府應該掌握機會微調辣招,令樓市進一步下跌,使更多人有機會上車,例如放寬細單位業主換樓按揭限制,或提升按揭成數到八成,令更多細單位盤源釋出。另外,政府亦應把居屋保障期由30年增加到40年或50年,增加二手居屋可承造的按揭年期,此舉可以使更多二手居屋盤源推出市場,令市場降溫。

紀惠集團行政總裁湯文亮:不。現時並非放寬樓市措施的適當時間,因為樓市才剛開始下跌,「現在放寬,就叫呢班人去做炮灰。」至少要待香港銀行加息3至4次後,約加息1厘後才有條件減辣。而三項辣招中,額外印花稅(SSD)可以適度放寬,例如在年期上進行調整。

壓力測試亦應該放寬,主要根據加息幅度作調整,以5厘作為「封頂位」,例如現時壓力測試為加息3厘後的負擔能力,加息0.125厘後就可以將其下調至2.875厘。另外,金管局的按揭成數上限亦可以調整,目前最多借六成,建議無論大中小單位,只要你是首次置業人士,又有能力通過壓力測試,按揭成數可以增至八成。

Q10:香港土地供應不足,對政府有何建議?

祥益地產總裁汪敦敬:對於政府的「明日大嶼」填海計劃,我認為完全正確,此舉可令未達成的土地協議加快進度,亦可以因應之後達成的土地協議而調整填海面積。如果未能加快土地協議進度,政府便應該如常填海,做法負責任。但是,政府「長遠補咗底」,亦不等於足夠,中期只有很少供應,「埋唔到單」,市民亦應支持政府以其他方式造地,例如支持政府運用土地收回條例收地。

紀惠集團行政總裁湯文亮:我認為香港現時增加土地的方法有四種選項,填海其實排第四,因為屬長期的土地供應。但一定要填海,政府才有議價能力完成前三個選項。前三個選項之中,第一項是與持有新界農地的發展商或鄉紳商討補地價;第二個是發展棕地及粉嶺高爾夫球場;第三是發展郊野公園邊陲。

今次政府搵地與「明修棧道,暗度陳倉」的故事一樣 ,土地專責小組其實是「棧道兵」,真正的目的是推填海計劃,相信計劃一出,新界地皮及棕地的未來價值下跌,變相增加政府的談判籌碼。