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買一手樓注意事項 首要過壓測-2017年10月23日經濟日報專家論市

 買一手樓注意事項 首要過壓測

 

最近有讀者來函詢問:購買一手和二手樓,作為準買家到底有甚麼需要注意?篇幅所限,今期先跟大家談談一手樓注意事項。

 

首先,政府為提高一手住宅物業銷售的公平及透明度,於2013429日通過一手住宅物業銷售條例,所有發展商需要公布售賣住宅樓宇的實用面積,準買家可親自瀏覽官方網站srpe.gov.hk查閱。

 

因為一手住宅樓宇以抽籤形式進行,當出現一個不合心水的樓盤時,準買家很可能因現場氣氛高漲而草率決定,購入不合心水單位。售樓現場根本沒有足夠時間做決定,因此準買家需按不同預算準備好自己的首選、次選,看清自己最高負擔能力,也即是現在大家經常掛在口邊的壓力測試。

 

發展商二按 供款負擔先低後高

 

壓力測試本來是銀行為決定是否借貸給業主的一項計算,不過各位準業主也可自行計算。

 

計算方法並不複雜,只需將按揭利率再加3厘,假設現時利息為2厘,5厘便是其壓力指標,當供款與入息比率不能負擔這個指標,便視為過不到壓力測試。舉例,當你月入5萬元,借款500萬元,當息率為2厘時,以25年還款期來計算,月供21,193元,佔收入42.4%符合供款與入息比率;但當加至5厘時,月供便升至29,229元、佔58.5%,超過供款與入息比率,壓力測試未能過關。在這情況下,銀行將未能借出500萬元,屆時準業主便需支付更多首期費用。

 

準業主也可查詢新樓樓盤的管理費,雖然售樓書及發展商均不會詳細列明,不過總可知道其大概幅度。

 

樓按方面,部分發展商樓盤提供較寬鬆、俗稱「呼吸plan」的按揭時,找來旗下財務公司來承造,很多人以為這類特別優惠貸款可完全免入息審查。雖然在入息審查時,較銀行寬鬆,但其實都需要提供基本入息證明,更重要是「呼吸plan」低息很多時只維持23年,之後息口可以一下子躍升至5厘、甚至6厘,準業主在接受這類特別優惠貸款前,必須先詢問清楚。

 

香港地產代理商總會主席 謝順禮

20171023日經濟日報專家論市


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