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適度放寬樓按成數有助樓市健康發展嗎? - 總會副主席潘達恒專欄
2019-03-09 13:25:07

近期visa委託公司做的調查指出,父母願意支助的首三個項目,分別是進修學習(42%)、物業首期(37%)和購買房產(28%),可見大眾對置業的關切, 另一方面,說明樓價已到達「難上車」的地步,非要家人出手協助不可。

市場亦有聲音希望政府提供首置優惠,但筆者反對政府現階段提供首置優惠,如零首期、首置貸款等計劃,因樓價到達現水平,已錯過了最好的時機,現在只適宜先優化二手市場,適度放寬按揭的成數,令二手市場回復正常運作。但財政司司長陳茂波回應說暫時不是放寬按揭額的時機,他解釋若對首置人士放寬樓按成數,可能會被視為政府「托市」。

自2017年5月19日金管局將按揭成數上限下調10%,意味對首期負擔增多,購買物業進場的門檻進一步提高,使上車更不容易,究竟什麼時候是調整按揭成數的好時機?若出現下行現像時調整,會令市場解讀氣氛差,政府才出手,跌勢可能加大;相反,在升市的時候才調整,又會令外界覺得幫助樓市火上加油,推高樓價。所以升市、跌市推行同樣不合適,好的時機是市況末出現不穩定時推行,筆者建議今年下半年是較適合的時機將按揭成數回復至上一次按揭成數,因為預測這段時間貿易戰較現時舒緩、息口走勢也較明朗。

壓力測試加上低按揭成數 令有能力的市民難上車

其次支持調整成數的理由是有能力通過壓力測試的準買家,已證明他們能夠承受息口上調的壓力,但卻被低的按揭成數阻礙上車是不合理的,過嚴的壓力測試,加上低的按揭成數,兩者明顯有點架床疊屋。

二手門檻過高引伸多一個問題,準買家會被一手提供的低息、免供等供款計劃吸引,最終會由「高門檻」的二手市場轉移往「低門檻」的一手市場,形成一手市場的潛在風險不斷推高。與及現在二手市場逐漸被扭曲,進場門檻不合理地拉高,令買家數目進而減少,單位的流通量不斷下降,升市時,保障已入場的業主,在升市時獲利;但在跌市時低, 亦容易令急需套現的業主,需要大幅折讓才可以售出單位,令損失增大。

所以建議政府需要在按揭成數上適度作出調整,
,才能令一二手市場健康發展。