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繼續推演樓市發展 - 汪敦敬博士
2019-04-11 01:46:24

面對多變的市道,人們仍然用人云亦云的心態去面對,市民和不少評論員也是見好唱好、見淡唱淡!當大家都在一個模糊概念去面對樓市,就會在迷惑下不斷錯失了投資的時機;去年年尾樓價為何下跌?當時我解釋是因為三大購買力(上車購買力、財富效應、中國資金)罕有地一起進入冰封狀態,因為申請居屋的入息上限放寬,上車購買力被居屋大抽籤凍結了不少有能力買私樓的人士;財富效應因為往往不是用家(End User),因此當貿易戰令市場悲觀的時候,這些購買力更為偃旗息鼓;至於中國資金也因為貿易戰而作出宏調去除泡沫,市場早已急涷,如果我們認為去年樓價調整是因為購買力的話,那麼我們就可以用這邏輯去推演今年市場會如何發生了。
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上車購買力在上年11月尾居屋大抽籤之後開始逐步回流了,而土地註冊處的數字已鐵證如山,我當時的評估是準確的,如果要單靠這上車購買力去回復樓市,雖然有個別板塊是找到谷底,但我本來認為要年中市場才可以復甦的,但是現實中,我們見到中國的購買力在1月份的時候其實已經開始啟動進入市場,樓市及股市都開始興旺,調整時間高速縮短!我覺得在6月份之前應該可以回復到舊有高峰的價位,更值得留意就是第三種購買力「財富效應」,我去年評論樓市「假跌」有一個定義就是在樓價下跌的期間購買力是聚積的,我們看到最近公布的M3記錄,去年12月及今年1月的M3除了是連續創新高之外,我們還看到定期存款是每月大增的,分別是增加了4.51%和1.54%或2808億和1001億港元,即是說市場的而且確是合乎「假跌」的原則,在樓價下跌的同時購買力凝聚更澎湃,隨著樓市回復,投資者對樓價的樂觀,有關積聚的資金很可能會在未來幾個月回流到市場去,未來兩三個月我們除了會看到樓價破舊頂之外,很大機會我們是會看到租金回復上升,租金上升會進一步帶動了草根購買力進入市場了。