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把脈 - 總會副主席余家旗「樓盤王道」專欄
2019-03-13 11:45:31

近日很多朋友經常問我樓市是否踏入小陽春以及從報道得知新界區二手樓市交投按月倍升,元朗區成交宗比二月份同期急升近八倍。聽下去十分驚人,但實質上的數字其實是雷聲大雨點小,首七日只有37宗成交。元朗區居住人口為接近58萬人,單單只有幾十宗成交個案,不需要用精密計算相信大家都知道這個數字不是什麼回事。二月份同期是農曆新年,香港的新年傳統以來都是物業交投的淡季,用一個極低成交的月份來作對比是不合適的。雞毛蒜皮的計算方法亦都不是小弟的作風,所以在此不作詳細討論。

在此回答大家的問題,樓市的升定跌和股票市場的短期波幅不同,打一個電話甚至上一上網股票的交易大致上都可以完成。交易稅金低廉,擁有極高的流動性和轉換性。相反,物業的交易涉及各種高昂的稅費,銀行的借貸,律師及地產經紀的參與,現在物業的流動性好比磚頭一樣硬,多年來以我的認知,跟貼金融市場的波幅走動是接近不可能的任務。但金融市場帶來的後果不論好與壞一段時間過後都會大致上跟隨。在行常的情況下,這段時間差大概為半年。

其實房地產市場說下去都是信心的問題,整個亞洲小弟相信物業的質素最高應該會是日本,性價比極高。可惜該國家的物業價值一直被國民看淡,相信南韓,尤其在江南的物業市場已經比東京某區蓬勃。香港這個聲稱為彈丸之地的地方,其實很多物業都有老化的跡象,在基本因素沒有大改變底下,物業價格亦能持續高企,老區物業的低質素和價格擁有強烈的反差,令全球嘩然。澳門亦漸漸平穩地走近這個香港這個怪現象,老區物業歲數半百,欠缺維修,和賭場的富麗堂皇截然不同,如科幻電影統夢一樣,市民羨慕着浮在天上的美麗城市,自己卻住在遍體鱗傷的老城區。可是澳門的基本經濟暫時都維持向好,所以物業價格相信都會穩步上揚哪怕是老殘的樓房。

今年的樓市無論是標題黨所說的小陽春甚至乎大是大非的中美貿易戰,說到尾都是信心問題,失去了信心,什麼供應量和成交量都失去了意義。業內有一句說話就是銀行落雨收傘,看看銀行的舉動就應該會感覺得到市場上對物業的信心程度,物業估價下跌或上升相信都是信心測量的指標,如同中醫師摸着脈搏把脈就了解身體狀況一樣,大家密切留意。