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上車難的問題需對症下藥 - 總會副主席潘達恒專欄
2019-04-11 01:32:58

上年6月至今年年初出現的短期下跌浪,樓價分別下調10至15%,隨著近日報復式的小陽春出現,使樓價又再重上一次的高位,但對上車人士來說,以大型屋苑樓價為例,樓價仍然低於600萬以下可以透過香港按揭證券公司提供的按揭保險計劃(下稱”按揭保險”)承造八成按揭的單位已經不多,對希望使用低首期上車的一族又被迫排除出市場之外。

解決這個局面,筆者不贊成現階段由政府提供置業貸款等方案幫助市民上車,筆者早前說過可採取較審慎管理按揭風險的方法,就是適度放寬現有的借貸率。(文章題目為《放寬按揭成數何時是合適時機?》,刊於8/3/2019)

除以上方法外,今天集中講另一種可行的方法,就是將按揭保險中的樓價限制放寬。以上做法優點是可以表現政府有意協助有能力的市民置業,回應上車難、置業難的問題,這安排有助市民選購樓價較一手低、面積較合乎生活化(一般不是劏房則)的二手市場,不需要因首期所限,一面倒投入低首期的一手市場。最終需要承擔較大銀碼的借貸,因為在同一面積下,一手比二手市場價錢普遍較高及買家若選擇了二按,一兩年後將會承擔較高昂的息口。

雖然有部份合資格購買政府公營房屋的人士可申請抽籤認購「綠置居」、「白居二」等計畫,但礙於對樓宇質素及往後需補地價才可出租出售單位而有所考慮的人士,他們或會傾向尋找私人樓宇,但考慮到首期的問題,他們只可選擇樓價較低的私樓市場,選擇分別唐樓、單棟樓、樓齡大的物業等,但因樓齡大的物業或會被銀行調低供款期,增加每月供款,變相加大置業者的負擔,對置業者不利。

可能有關當局會擔心若放寬按揭保險樓價上限,會被指推高樓價,但要了解樓價連升多年,按揭保險樓價的限制依舊不變的話,在操作上是不合邏輯的,受惠的申請者只會不斷減少,結果只會破壞原有計劃的目的,阻礙了準買家入場,並且帶出一個信息是只保障已置業的既得利益者。

在平衡風險角度看,能夠合理地提升按揭保險的樓價上限,比由政府提供首置貸款的方式好,因為銀行已有有效的壓力測試及對客戶信貸評級等機制,銀行管理風險的制度相對較完善。