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怎樣證明樓市是不正常 - 湯文亮博士「文亮言」地產博客
2019-07-17 23:05:00

在春節過後樓市一如所料出現小陽春,而且樓市升勢持續,令到有很多評論員轉了軚,不但從預測樓市下跌轉為上升,更加有評論員譏笑那些過去賣了樓的人,認為他們落錯車,要一世租樓住,不過無可否認,今次小陽春的確來得急勁,轉軚亦無可厚非,但我總覺得有些少不妥,有老友叫我不用懷疑,那些高價成交全部都有交印花稅,唔通仲有假,老實說,我並沒有說樓市是假,我只不過是說樓市不正常,但老友的說話反而令到我知道如何證明樓市是不正常。

樓市有三高,就是高空置率、高成數按揭與高回贈,高空置率是由於最近有大量新樓盤入伙,本來是租客的買家待新樓入伙之後,便會退回租用的住宅單位,空置便會增加,過了一段時間,無論業主是否將租金下調,空置單位始終會租出,空置量就會下降,所以,在大量新樓入伙時空置量上升是正常的現象。

至於高成數按揭,這是地產商賣樓的一種手法,由於金管局推出逆週期措施,銀行對樓宇所做的按揭成數太低,一般市民很難買樓,尤其是第二個單位,地產商為了推銷手上的新樓單位,於是借錢俾人買自己所建的單位,表面上有些少不正常,但實際上地產商是生意人,知道貨如輪轉是做生意之道,並且絕對不擔心提供高成數按揭,因為如果新樓買家不能還款,地產商可以收回那個單位,而那個單位亦由新樓變成二手樓,不再受新樓空置稅管制,地產商想囤貨幾耐都可以,表面上看來不正常的事其實是非常正常。

高回贈的意思是地產商將樓價mark高,不過提供高回贈,提高樓價的部分是要繳付印花稅,回贈的部分不能豁免,變相買家是要多付印花稅,我覺得是不正常,雖然是由買家付印花稅,但地產商可以直接減價,買家在少付印花稅之餘,或者會願意多付樓價,不過,不少人不同意我的說法,他們認為新樓銷售監管局都話沒有問題,又怎樣能夠說高回贈是不正常,根本沒有評論員說高回贈是不正常,沒有人說不正常就即是正常,他們這樣說好似暗示我是不正常,究竟是樓市不正常抑或是我不正常。