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怎樣能夠成功找到平價租盤? - 總會副主席潘達恒專欄
2019-07-17 23:01:21

樓市經一輪反彈後,由上年下半年回落尋底至近月出現強力反彈令樓價屢創新高,成交價節節向上,變相租金也被迫升高,如何能尋得「低水」租盤,避免被高租金蠶食置業的本金,使自己能夠累積多一點儲蓄留待日後置業之用。

(一)尋找剛入伙的物業:
一般新樓入伙會累積較多的租盤,直至半年後才慢慢被吸納,亦因為租務市場未形成,未有足夠的租務參考,使租客較容易以低於市價租金租成單位。建議大家可留意部份有還款要求的業主,如「父幹樓」的買家,他們知道若想在「租盤高峰期」租出單位,需要比對手平才有競爭力,亦因為剛收樓之際單位眾多,市場有較多選擇,故此他們會接受略低於市價的租金,希望盡快將單位出租。

(二)繳付一年或多期數租金:
這樣能夠有助說服業主降低價錢,業主會覺得一次過收取租金,可以有穩定的租金收入,而且租期也能夠確保。與及對有現金需求的業主有一定吸引力,他們可用這筆現金作其他用途,例如投資等。但留意到以上建議較容易在豪宅市場發生,因為豪宅單位供應少及這類物業客量普遍較少。但在大眾需求強的中小型單位,尤其400呎以下的物業,因客源廣,業主寧願以正常時間租出,亦未必急於即時租出收取一次過的租金,但大家留意就算業主接受減價,幅度亦不會太多,估計幅度5至8%左右。但經驗所得,一次過付租在個別業主未必湊效,原因可能是有些業主沒有即時現金需要,與及能夠全數繳租的客人會令部分業主對租客工作、住屋狀態、人數、用途及背景產生戒心。

地產代理在租務的角色十分重要 預早與他們建立關係

(三) 與地產代理保持相熟關係:
因為地產代理的工作,簡單說是人與人的生意,尤其中小型代理紮根社區多年,毗鄰關係特別好,會有一定人面網絡,業主與代理長久建立了關係,遇到任何事也會資訊他們,任何事也交託地產處理,慣性地將物業委託給他們。

所以代理會清楚那些業主較早期購入物業,這類業主的好處是業主非單一考慮收取高租金,他們較重視尋找穩定性佳、職業好的租客,願意比市場較低租金租出,有時甚至畧低於市場8至10%,因為租金並非主要考慮因素。要怎樣尋找這裡筍盤,橋妙是多與代理接觸,表現出自己具職業、態度、穩定性等優點,預早與代理建立良好關係,當這類單位出現時,代理就會即時聯絡這些「已建立信任」的客人。

(四) 不刻意尋找裝修質素高的單位:
因為單位質素高,價格也較高,日後續租價幅度也較一般單位高。建議可以尋找一些裝修並非完美,例如廚房地面是紙布石,看起來有點陳舊,但只要畧為花點心思,自製一幅地膠蓋上面,視覺上已經煥然一新。但留意到大部份租客都是追求完美,介意單位部份裝修未盡完善而放棄,往往最終用上較高的租金租用單位,令租金成本加重。所以多靈活運用想像,將單位裝修完善,有助與業主商討租金,達致雙贏效果。

(五) 選擇多資訊及更新能力強的地產代理:
租樓的法則是「快人一步、租樓成功」,能夠更快收到筍盤訊息,掌握單位的資訊愈充足,如相片等,加上比別人快一步,就愈容易找到好的單位。

部份早前觀望希望待樓市進一步下跌才入市的人士,他們可能暫時會選擇「改買為租」,待樓價再出現回調才再次出來尋找。筆者希望助讀者尋找低租金樓盤,令讀者置業之路能夠更快、更暢順。