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5測量師維持啟德宅地估值
2019-06-13 15:32:13

高銀棄標商業地王 料屬於個別事件

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)高銀金融(0530)前日棄標逾111億元的啟德第4C區4號商業地皮,為香港賣地史首見,恰逢本港發生騷亂事件,加深社會對營商環境的擔憂,昨日地產股首當其衝,5大發展商市值蒸發近300億元。不過,多個業界人士均認為,今次棄標屬於個別事件,相信與高銀本身錯判形勢有關。適逢周五即將有另一幅啟德住宅地(第4C區1號)截標,香港文匯報向5間測量師行查詢,暫時未有一間調整該地估價,維持121億元至142.8億元,樓面地價約17,000元至20,000元不等。

啟德4C區1號及4A區1號地盤將分別於本周五(14日)及下月19日截標,市場對兩幅土地的估值均超過百億元。其中,即將於明日截標的第4C區1號地皮,佔地約102,053方呎,可建樓面達714,374方呎,其中用作私宅發展的面積不得超過693,939方呎。香港文匯報昨向5間測量師行查詢,他們對估值維持121億元至142.8億元,樓面地價約17,000元至20,000元不等。

估值維持121億至142.8億

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,住宅地跟商業地不同,相信各大發展商仍睇好後市及該區發展,不會調整估值。不過,啟德跑道區住宅地有其優缺點,雖然全維港海景加上新發展區潛力,但生活配套缺少及交通不便是一大問題,而中美貿易戰及空置稅等因素亦會有影響,料該區未來3至6個月地價相對平穩,再突破之前每呎1.9萬元紀錄有難度。

林浩文估計仍有約5個至7個財團入標,並料項目有能力打造成混合式豪宅,落成後每呎賣35,000元起,總投資成本約180億元至200億元。其餘幾間測量師行亦持相同意見,包括泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚、普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典。

至於中原測量師行張競達表示,繼年初有啟德商業地流標後,該一帶再有商業地出現撻訂,惟他認為財團是次放棄完成交易,撻訂成本不足該地地價1%,對財務影響輕微,在經濟環境急速改變下,財團有此決定亦無可厚非。張競達分析,商業地與住宅地是兩個市場,住宅剛性需求龐大,相信撻訂事件對住宅地影響不大。

商業地與住宅地市場有別

至於明日截標的啟德第4C區1號住宅地是跑道區前排地皮,可享一線維港海景,發展潛力優厚,相信可吸引發展商積極入標競地,故維持該地估值,料每呎樓面地價20,000元,總值約142.8億元,有力挑戰啟德地王寶座,屬於現時估值上限。

美聯測量師行董事林子彬亦認為,高銀撻訂只能算是個別事件,該一帶發展住宅與商業的潛力大不相同,商業/酒店項目屬於長期投資,有不能拆售的條款,與住宅可以預售樓花的狀況截然不同。另外,近年住宅需求大,而啟德跑道區由於交通未完善,發展酒店需求較遜色,故不會因為商業地撻訂而調整該幅住宅地皮估值。

內地香港發展商取態不同

但他亦坦言今次撻訂或者會影響市場投資氣氛,但仍要觀察市場發展,往後會否再有地皮撻訂等。而且,今次撻訂的發展商,其資金來源主要在內地,與香港傳統大型地產商不同,而日前個別香港發展商已開腔指會繼續投地支持樓市。

儘管市場人士認為這次棄標屬個別事件,是發展商的商業決定,對樓市應不會有大影響。不過,香港中文大學經濟學系副教授莊太量提醒,要觀望這次政治事件發展至什麼程度,假如繼續發酵影響到旅客來港,將會令零售業直接受衝擊,失業率因而上升,則會對樓價有較明顯影響。

中原張競達:商業地與住宅地是兩個市場,住宅剛性需求龐大,相信撻訂事件對其影響不大。

萊坊林浩文:啟德跑道區未來3至6個月地價相對平穩,突破之前每呎1.9萬元紀錄有難度。

美聯林子彬:商業/酒店項目屬於長期投資,今次撻訂或影響市場投資氣氛,但仍要觀察。

普縉張聖典:今次撻訂只是反映最近市況,相信為個別事件。

泓亮張翹楚:啟德商業地地價本來並不看好,故相信今次撻訂不會影響之後住宅地皮的招標反應。