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賣地收入缺口千億 財赤機會大
2019-11-25 10:21:13

西九龍高鐵上蓋商業地皮將於本周內開標,因應近月本地社會動盪,地皮造價被市場睇低一線,市場估值最低甚至只得每方呎1萬元,市場估值介乎316.46億元至791億元,甚至有測量師擔心會流標。政府預計本財年全年財政收入6,261億元,其中地價收入佔1,430億元,惟目前僅收443億元,換言之賣地收入缺口千億元,今次高鐵上蓋地皮低價成交或流標的話,則勢必加重財年財赤機會。■香港文匯報記者 顏倫樂

中美貿易戰及近半年來社會上持續的暴力活動,重創本港經濟,也令樓市見頂回落。政府近月已多番提出警告,指經濟在2019年第3季急劇惡化,最新公佈第三季經濟增長的修訂數字,顯示GDP在第三季收縮2.9%,是自2009年「環球經濟大衰退」以來首次錄得按年跌幅。政府估計不利因素短期內將繼續困擾着香港經濟表現,並將全年實質本地生產總值增長預測,由8月覆檢時的0至1%,下調至今輪覆檢的負1.3%,是自2009年以來首次出現年度跌幅。政府直言,雖然年初時仍預測本財年有160多億元的盈餘,但因應各項稅收減少及有地皮流標等,不排除最後出現財政赤字。

地價收入佔庫房收入21%

眾所周知,香港賣地收入雖是稅項以外的非經營收入,但已逐漸成為應付政府開支的重要資金來源。根據政府資料,地價收入佔政府收入的平均比重已由2000年至2005年間的8%飆升至2015年至2020年間的21%,是庫房收入的第二大收入來源。今次高鐵上蓋地皮的規模極為龐大,如果最終地價低開或流標,勢將影響全年庫房收入,並加大財政赤字的機會。

政府今年初預測全年賣地收入達1,430億元,細心觀察可發現,全年賣地收入幾乎高度依賴商業用地,尤其是西九龍上蓋商業地,年初時市場估值約達千億元,然而自今年6月份因修例風波引發越來越激烈暴力活動後,測量師已不斷下調地皮估值,最新估值由316億元至791億元不等,按此計算,該地皮將佔全年賣地收入目標的22%或55%,其招標成敗直接影響今年政府收入。由目前市況看來,地價低開或流標機會相當高,令香港財政赤字「雪上加霜」。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,上周西九龍上蓋商業地收到3份標書,但按照目前市況,他相信發展商對於後市看法肯定會較為保守,再加上項目投資額極為龐大,地價連投資開發成本即使以最低估值計,也可達600多億元,發展風險相當高,均會令發展商出價偏低。

港府稅基狹窄 易釀財赤

他擔心,若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價,出價將會相當低,與政府底價或會有巨大落差,屆時流標機會就會較高。如果流標,將會對政府收入帶來極大影響及損傷。

事實上,政府方面亦有留意相關問題,今年4月一份報告指出,本港收入基礎狹窄,一直是社會關注的議題,甚至直言香港近年甚為依賴地產相關收入,因為除賣地收入,因連串「辣招」措施而導致的印花稅收入比重亦越來越高,2017/18年度相關措施佔政府收入高達5.4%,政府亦認為比例之高出人意外。但報告卻未見有任何具體措施改變現狀。

舉例來說,政府就2016/17年度、2017/18年度的預計盈餘,一開始只得110億元及163億元,但最後實際盈餘卻高達928億元及1,380億元,其多出的部分,主因是有賣地收入所帶來的「意外之財」。翻查上述兩個年度,最終賣地收入分別超出目標626億元及610億元。

賣地收入對於港府就如同一把雙刃劍,樓市風光時會大幅推高財政盈餘,樓市下調時,就容易出現財赤。資料顯示,過去30年政府僅6年出現過財赤,當中以2000至2003年亞洲金融風暴與沙士後的情況最為嚴重,連續4年都錄得財赤,主因由1998年至2004年間,樓市大跌7 成,而賣地收入在2003/04財年比重暴跌至佔3%,其中2001/02年度財政收入錄得633億元赤字最慘烈。

轉載自《文滙報》