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工商舖租售價向下 住宅價明年仍企穩 - 總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2021-01-04 13:09:46

踏入2021年,筆者先恭祝大家新年快樂。2020年香港各行各業飽受疫情影響,疫情發展牽引着經濟、股市及樓市走勢,今期主要跟大家分享2021年香港樓市展望。

香港樓市受新冠肺炎疫情衝擊,理應顯著下調,但奇迹地香港樓市除了工商舖以外,整體樓價卻沒有下跌。工商舖方面,受疫情影響,市民大幅減少外出消費,剛過去的聖誕及元旦商場人流根本無法和往年相比,多間大型連鎖店相繼結業,商舖及寫字樓售價及租金持續向下。雖然特首在施政報告取消非住宅物業的雙倍印花稅,在某程度上令工商舖止跌,甚至提升交投量。

預計2021年全球及香港已經有疫苗接種,但航空、酒店及旅遊業依然難以復甦,在沒有旅客的情況下,香港工商舖租金難以維持在高水平。工商舖租金及回報率持續向下,工商舖售價亦難以有上升動力。

住宅方面,疫情雖然令一手樓推盤量及二手樓成交量減少,但一手樓及二手樓樓價卻沒有下跌。大家試想像,既然社會運動加上疫情都無法令香港住宅樓價下跌,試問還有甚麼重大經濟因素可以推倒樓價?加上現時全球國家不斷印銀紙,必然會導致資產價格上升,買磚頭保值的心態成為自然不過的投資哲學。美國利率在預見的未來幾年也沒有條件加息,因而香港供樓利息並沒有上升壓力,對樓市有利。

春節過後或小陽春

股市方面,美國道指在2020年3月23日曾跌至18214點後,持續反覆上升,並在12月28日創下歷史新高30526點,反映全球投資者對股市的信心。雖然香港股市反彈沒有如美國強勁,但起碼大家也不會認為港股會大冧市。在沒有股災出現的情況下,香港市民身家也不會大縮水。在低息環境下,業主也不會因恐慌而拋售。

政治方面,由2021年起英國「BNO 5+1」移民政策開始接受香港人申請,最近筆者遇上不少打算舉家移民英國的放盤。當這些移民急讓筍盤被市場消化後,加上居屋客回流二手住宅物業市場,預計春節過後大批市民陸續接種疫苗,經濟活動有望逐漸回復正常,在房屋供求嚴重失衡下,香港中小型住宅樓價仍有上升動力,甚至可能出現小陽春。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市