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美國若加息 樓市會否下跌?- 總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2021-12-13 13:21:55

美國若加息 樓市會否下跌?

 香港樓價指數正處於歷史高位187點水平,就連不斷變種的新冠病毒都無法將樓價壓下來去。假若美國加息,香港樓價是否真的會下跌?

由於香港採用聯繫匯率,美元一旦加息,香港大方向自然會跟隨加息。假若香港加息,市民供樓的利息支出便會增多。以貸款額500萬元、利率2%、還款期20年為例,每用供款額25,294元,假如加息1%,每月供款額為27,730元,亦即每月還款額增加了2,436元,如此便會令市民供樓負擔增加,再加上壓力測試令買家所得到的銀行貸款額減少,變相減少了置業需求。此外,對投資者而言,加息也會降低投資回報率,令到投資意欲減少。

加息令樓價下跌的概念已深入大部分人心裡,再加上近期內房企爆發債務危機,假若再碰上加息,內房企的融資將會更加困難,最終只會令更多內房企被逼出售香港房地產的資產,間接推低香港樓價。不過筆者認為,內房拋售香港資產並不會推低香港樓價。雖然近期海航、恒大及佳兆業頻頻出售香港房地產資產來套現自救,但由於香港發展商實力雄厚,資產負債比率一般約30%,流動現金充裕,承接內房企出售的香港資產可以說並不困難。

由鬆轉緊 告別零息年代

另一邊廂,美國聯儲局最近會議已經表明將會縮減買債,收水之後便有機會最快於明年展開加息周期,屆時全球貨幣政策便會「由鬆轉緊」,正式告別零息年代。高盛表示假如聯儲局真的縮減買債,最快都要在明年中才可以完全結束買債,也即是最早都要到明年九月才可以積極討論加息。故此即使美國加息,相信最快也要在2023年先可以落實。從另一角度來看,加息背後的原因是通脹。美國現時確實出現通脹問題,但由於美國經濟飽受疫情衝擊,現時才漸見起色,故此美國並不會輕易落實加息,以免打擊剛復甦的經濟。另一方面,通脹其實意味資產價格上升,對樓價反而有利。

香港現時銀行體系結餘相當充裕,假如美國真的加息,香港也有條件不同步跟隨。故此若美國輕微加息,應該對香港樓市不會有太大影響。

 

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市