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美國加息對樓市影響- 總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2022-05-16 16:52:32

美國加息對樓市影響

 美國聯儲局早前宣布加息0.5%,聯邦基金利率提升至0.75%至1%,香港在聯繫滙率制度下,港元滙率自然會受到上升壓力,對股市及樓市帶來一定影響。到底香港樓價會否受加息因素影響而出現大幅調整?

美國對上一次加息日期是3月16日,加幅為0.25%,是3年來的首次,亦宣告美國正式進入加息周期。因此今次美國宣布加息0.5%,其實屬市場預期之內,至於香港會否跟隨美國加息,主要是取決於香港銀行體系結餘。假如美元跟港元利息拉闊,這樣在聯繫滙率制度下便會提供一個誘因來沽港元、買美元,以賺取息差,從而令到香港銀行體系結餘大幅減少,銀行同業拆息便會上升,這樣一來香港銀行便會加息,市民供樓負擔也隨之而增加。

香港金管局總裁余偉文表示,美國加息會令資金流出港元體系,致使港元滙價逼近7.85的弱方兌換水平,但目前並沒有出現大量港元資金流出,故此目前香港加息壓力並不大,而香港銀行亦宣布最優惠利率維持不變,這反映香港資金仍然充裕。

按揭利率仍然偏低

目前大部分港人選擇的樓宇按揭計劃大多是以「HIBOR +1.3%」水平,即樓宇按揭息率大約為1.5%水平。假如日後香港跟隨美國加息1%,樓宇按揭利率也只是2.5%水平,相對來說仍然是偏低。再加上市民向銀行申請樓宇按揭的時候已經通過壓力測試加3%,換言之假若樓宇按揭利率加1%,升至2.5%至3%的水平,市民的供樓負擔雖然增加,但亦算是預期之內。

一般來說,利率上升將會令股市下跌,但回顧美國於3月16日宣布加息0.5%,美國道指卻上升518點,而今次宣布加息0.5%以及由6月開始聯儲局每月縮表475億美元,但道指卻反而大升932點。由此證明,雖然加息對股市不利,但只要是市場預期之內,其所帶來的負面影響是有限的。同樣道理,美國加息會令香港按揭利率上升,但亦早已是香港樓市預期之內,故此對樓價影響應該不會很大。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市