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樓市短期難免受壓-總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2022-09-05 12:55:55

樓市短期難免受壓

上期筆者曾提及,香港移民潮令本地人口大量流失,尤其是20至39歲年輕人,單是這年齡層人口比起2年前已減少超過20萬。人口大量流失致使香港整體住宅的剛性需求減少,本地樓價指數連續數星期錄得下滑,相信樓市短期跌勢已經形成。

筆者一直認為,人口流失是樓價下跌的主要原因,如今的二手住宅放盤量可謂源源不絕,加上近期樓市淡靜,很多移民放盤的業主為免被外國政府分身家,寧願減價求售,這也直接令本地樓市於短期內出現不少蝕讓個案。

另外,發展商為了保持銷售業績,令貨如輪轉,一定會留意鄰近二手住宅的成交價,然後將定價下調至較二手價更為吸引,同時又提供不同優惠,除了調整樓價以外還附送釐印費或二按的定息優惠等,這樣一來變相令同區二手住宅樓價大受影響,二手業主的減價空間從而上升。

加上美國持續加息,至今累計已加息4次達至2.25厘水平,是90年代以來最進取的步伐。聯儲局主席鮑威爾曾經表示,即使加息會令美國經濟帶來一點痛苦,聯儲局仍然會繼續加息以遏抑通脹。此消息公布後令美國加息預期升溫,他的言論粉碎外界對放緩加息的揣測,道指曾經就此番言論在1日內下跌超過1,000點,可見威力之大。另外,市場普遍預期在未來的9月、11月及12月美國將會繼續加息,加息幅度至年底可能為1厘至1.25厘水平,這些加息因素將令本地二手樓價持續受壓。

宜引入更多內地專才來港

雖然香港人口及人才不斷流失,不過香港政府可以執行的措施並不多,但筆者認為,如果政府能夠果斷出手,人才不斷流失的情況應該可以得到改善,例如:政府可以引入更多國內專才來港。今年國內畢業的大學生人數超過1,000萬,如果能夠引入當中的1%便已經有10萬專才來港,足以補回本地年輕人口流失的缺口,對於香港人力資源的補充有很大幫助。

長遠而言,香港依然保持地少人多的客觀因素,房屋土地供應中短期始終不會有太大變化,因此長遠來說,香港房屋始終是供不應求,這個不會改變的固定因素對本地樓價起了很大支持作用。真正有住屋需要的買家如趁現在這個市道大膽還價,將可能出現意外收穫。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市