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人口流失對樓市影響-總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2022-09-05 13:00:03

人口流失對樓市影響

上期提及香港人口流失的情況,今期再跟大家剖析:若然人口持續流失,將對香港樓市帶來甚麼影響?

影響樓價因素很多,但筆者認為最重要都是房屋供應及剛性需求。香港的中短期房屋無法大量增加,房屋供應量變化不大,然而由於移民潮,市場上充斥大量移民急讓盤。

筆者認為樓價下跌主因是人口流失,導致剛性需求減少。政府公布2022年年中人口為729.1萬,相比2020年年中人口748.1萬,表面上減少19萬人,即2.5%。但當筆者細心分析統計處按年齡組別的人口分布時,發現有2個不尋常現象。第1個,若以年齡60歲作分界綫,60歲以上的長者人口由198.7萬上升至214.3萬,增加了15.6萬;但0至59歲人口卻由549.5萬下跌至514.9萬,減少34.6萬。即香港長者人口比例增加了7.9%,但同時勞動人口比例卻減少6.3%,這對香港經濟動力帶來負面影響。

年輕人口銳減 剛需料少10萬個

第2個,若果以每10年的年齡層分布來看,50至59歲人口由122.1萬減至117.4萬,減少4.7萬,即3.8%;40至49歲人口由117.1萬減至114.8萬,減少2.3萬,即2%,與整體人口下跌2.5%比例相若;但30至39歲人口由115.1萬減至107.1萬,減少8萬,即6.9%;20至29歲人口卻由84.6萬大減至72.3萬,大減12.3萬,減幅竟然達至14.5%。

從數據分析顯示,香港人口流失主要集中為年輕人,即香港過去兩年在20至39歲的年齡層總共流失了20.3萬人。相比起過去2年整體人口流失的19萬還要多,情況令人擔憂。相信當中不少屬於高學歷的年輕菁英,這還未計算英國於6月起推出高潛力人士(HPI)計劃,該計劃主要目的是挖走香港三間最頂尖大學的畢業生,假若情況持續,將對香港帶來相當深遠影響。

此外,統計處顯示的人口年齡層變化情況推算,香港的房屋剛性需求最少減少10萬個,令樓市帶來不少隱憂,香港政府必須正視問題嚴重性。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市