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內房爛尾樓對港樓影響-總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2022-09-05 13:26:50

內房爛尾樓對港樓影響

內房爛尾樓風波愈演愈烈,近日內地不斷傳出爛尾樓消息,據知有20%內房已資不抵債,全國爛尾樓盤逾180個。

當中河南省數量最多,超過30個;其次是湖南省及湖北省。現時內地的爛尾樓盤可說是「遍地開花」,並引發負面骨牌效應,行業的流動性風險或演變成破產風險。內地房地產現正受到嚴重重創,若果情況持續,對香港樓市將會帶來甚麼影響?

由於內房企業出現資金鏈斷裂,不少項目被迫停工或爛尾,購房人士眼看自己購買的住宅項目停工,交樓無期,於是發起集體斷供,全國眾多的爛尾樓業主爭相仿效,形成一股強勁的集體斷供潮,令到一些內房開發商原來並無意停工,但由於業主斷供而導致資金鏈進一步斷裂,令樓盤被迫停工及爛尾。如此一來,這情況對內房企業的新樓盤銷售極為不利。

基於內房企無法收回款項以及發新債的情況底下,樓盤被迫爛尾只是時間的問題。至於在銀行方面,為了減慢爛尾樓風波蔓延,內地監管部門正考慮要求銀行向爛尾樓業主提供按揭還款緩衝期。雖然銀行有房產作抵押,但由於只是樓花按揭,如果樓房最終沒有落成,抵押品最終就會變成沒有交付的房產,最終只會變成壞帳。

或收緊香港按揭貸款

假若這些壞帳急速增加,可能會引發系統性的金融風險,按照目前內房的形勢,樓價下跌是必然的,但是一些地方政府為了穩住樓價,規定發展商開售定價不可以低於某個水平,令到發展商更加沒有辦法減價促銷套現,無力償還債權人及銀行的貸款。

按照穆迪評級機構認為,香港銀行總貸款額中,內地貸款佔了35%,其中內房貸款佔了2至3成,故此如果內房違約,可能導致香港回款出現問題,從而有機會收緊香港樓宇按揭的貸款,因此將對香港樓市不利。

另外,假若內房樓價大跌,內地人的財富會出現大幅蒸發,加上香港在大灣區的協同效應之下,估計樓價亦會受壓。中央政府為免內房爛尾樓會蔓延而引發負面骨牌效應,筆者估計會積極介入干預,例如調整內房企的「三條紅綫」,或者會推出一系列的托市政策,以穩定內房樓市。

總結而言,筆者認為,內房爛尾樓風潮對香港樓市應該不會造成太大的負面影響。

撰文 : 謝順禮 總會榮譽主席謝順禮博士

欄名 : 專家論市