美國聯儲局在11月8號淩晨宣布減息0.25%,符合市場預期。而香港隨即亦跟足美國同樣宣佈把「P」(最優惠利率)也減0.25%,令香港樓市帶來一點意外驚喜。消息傳出後,令香港樓市開始出現「供平過租」的現象。
「供平過租」意思就是指供樓金額平過租金,根據過往紀錄,較普遍和持續性出現「供平過租」的時段均在減息周期。美國聯儲局於2022年3月起便開始啟動加息週期,前後進行了共11次加息,一共加了5.25%,然而香港在同期只是進行了五次加息,合共只加了0.875%。而樓宇按揭利率是由2.625%加至4.125%,加幅為1.5%。
香港在聯繫匯率制度之下,加息幅度其實算是相當溫和,因此這次美國宣布減息0.25%,市場原先估計香港只會跟隨一半,也就是減0.125%,但意外地香港也宣布減0.25%,反映香港資金充裕,對香港樓市來說是一項好消息。
誘使租客「轉租為買」
由於香港在過去兩個月已經累計減息0.5%,大大減輕供樓人士的利息支出,加上香港住宅租金仍然有上升動力,故此市場上已經陸續出現「供平過租」,在這種情況之下將會誘使現時的租客「轉租為買」。
以筆者經營的河畔花園為例,假若樓價是330萬元,以七成按揭、利率3.625%、還款期30年計算,每月供款額為12,839元,與現時的市值租金 12,000元相約,但是每月供款額中有5,860元是本金,所以假若租客有三成首期,長遠來說是應該買樓而不租樓。
如果租客只有一成首期,也可以考慮借九成按揭,雖然每月供款額會增加到16,507元,但是當中有7,535元是本金,即供樓利息支出只是8,972 元,相比每月交租12,000元仍然划算。
同樣,由於減息周期開始,銀行的定期利息也由高峰期5%減至現時的2.5%,故此假如物業的租金回報率有4%左右,就會吸引這批資金轉投樓市。減息後因出現「供平過租」而逐漸形式成準買家置業誘因,全因香港住宅,特別是細單位的需求強勁,業主亦不愁沒有租客。
最後,如果準買家依然擔心利率波動而未敢入市,也可以考慮選擇定息按揭,例如最近有銀行推出兩年期定式按揭,息率為3.35%,而五年期的定息按揭,息率更低至3.15%。總而言之,銀行減息是會出現「供平過租」,也會成為現時租客「轉租為買」的誘因。