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按保公司推估價110%按揭可穩定樓市 - 總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄
2025-02-20 10:45:05

香港住宅樓市從2022年高位回落近三成,令負資產數目不斷上升,那些從高位買入樓花並選擇以建築期付款的買家可算是最傷,因為他們還沒有收樓就已經變成負資產,而且還可能因估價大跌而被迫選擇撻訂。金管局有見及此,在去年12月初便向銀行發出特別指引,針對那些從高位買入住宅樓花同時選擇建築期付款的個案著手,容許銀行可以放寬這類按揭,由七成上調至八成,並且將「供款與入息比率」由四成上調至五成。

 

市場上普遍讚賞金管局的決定,因為此舉可以避免新一輪的「樓花撻訂潮」。假如一名買家在樓市高位用1,000萬元買入樓花,並選擇以建築期付款,而現時樓價的估價只有750萬元,那麼按照金管局的最新指引,該名買家就可以向銀行以估價八成上會,也就是借600萬元,換言之,該名買家只需要多籌借100萬元作首期,便可以避免撻訂或者被迫選用高成數按揭。

 

按保公司針對特定樓花盤

 

但是有些買家可能手上只有 200 萬元作首期而已,其餘八成打算向銀行借貸,但是由於現時樓價估價只有750萬元,這樣金管局的最新指引都幫不了他。然而,最近有私人按揭保險公司有見及此,願意針對這一批指定樓花盤,提供最高以估價的 110 %作為按揭貸款。

 

就以上述那個案例再假設,該名買家如今最高可以借到估價750萬元的110%,即是可以借到825萬元,令首期只需175萬元,完全符合該名買家手上的現金水平,從而可以避免因首期不足而被迫選擇撻訂,但買家則需要支付較高的按揭利息。如果買家選擇以估價的90%至100%借貸,這樣按揭息率是 3.75% 。若選擇以估價的 100% 至 110%借貸,則按揭利率是4.25%,較現時的3.5%高出0.75%。除此之外,買家若果參與這個計劃,是需要額外支付參與費4.88%,收費其實頗貴。

 

最後,雖然有人認為這個計劃有點乘人之危,但筆者認為這個計劃的確係可以幫到一些首期嚴重不足的買家,至少可以避免買家因無法補差價而被迫撻訂。買家撻訂之後,之前所付出的首期將全部被沒收,兼且有機會被發展商追收差價。因此市場上可以提供這個選擇對某些買家來說,可算是一艘「救生艇」,更可以減少樓花撻訂個案,對樓市可以起到穩定作用。

 

總會榮譽主席謝順禮博士經濟日報專欄