今天是大年初六，立春，宜開市，相信很多行業都會選擇今天開市，筆者在這裡恭祝大家開市大吉！財源廣進！蛇年行大運！
最近房屋局公佈截至2024年12月底，一手現樓餘貨達到2.7萬伙，創歷史新高，相比2024年第三季的2.1萬伙激增6,000伙，升幅接近三成。如果相比2022年平均1.5萬伙，增幅高達八成。因此發展商在蛇年的銷售策略必定會「以量為主」，減價促銷應該是唯一的選項。
按照土地註冊處資料顯示，2024年全年一手銷售量是16,912伙，若以這個銷售速度計算，大概需要1.6年才能消化。現在約2.7萬伙的存貨量，故此樓價短期內必然繼續受壓。至於樓價何時可以恢復上升動力？
根據以往經驗及數據，當一手現樓餘貨量低於1.5萬伙的水平，樓價便可以站穩，也可以出現上升動力。若以2022年為例，全年的一手現樓餘貨量平均約有1.5萬伙，而當時的樓價指數平均是處於180點水平，而現時樓價指數只有138點。除了一手現樓餘貨數據外，大家也應該比對一手樓整體潛在供應量，包括熟地、樓花及現樓餘貨的數據，對於中長期樓價趨勢更具指標性。
私人住宅供應量將逐步減少
按照政府公佈，截至2024年12月底，未來三至四年，一手私人住宅潛在供應量是10.7萬伙，也是過去五個季度的新低，反映香港幾年後的私人住宅供應量將會逐步減少，其主要原因是近年發展商已經減少補地價及停止投地。
另外，在10.7萬伙供應之中，約87％也就是9.3萬伙的實用面積是低於70平方米，反映未來供應量是主要集中在中小型住宅單位，換言之，豪宅單位由於供應量減少，加上政府的投資移民計劃，對樓價5,000萬元或以上的豪宅較為有利。
另一方面，自從特朗普宣誓就職美國總統之後，對於中國大幅增加關稅的態度似乎有些改變。這位新上任的美國總統在最近一次發表中暗示關稅未必落實，預計大幅提高關稅的最壞情況可避免，中美談判預料將比預期更容易展開，他更表示有信心可與中國達成貿易協議，這樣就可以不用向中國大幅增加關稅。除此之外，特朗普也要求美聯儲立即減息，更呼籲其他國家仿效。
筆者認為，上述一連串消息將會對中國及香港的經濟及樓市有利。故此，從樂觀的角度來看，香港今年的樓市將可能會是先苦後甜。